Zvažujete kúpu bývania v Stockerke a plánujete ho financovať aj prostredníctvom hypotekárneho úveru? V nasledujúcom rozhovore vám projektová manažérka Klaudia Barillová poradí, kedy je dobré o hypotéku požiadať a či sa oplatí čakať na výhodnejšie sadzby. 

Kúpa bytu na hypotéku je závažné rozhodnutie, ktoré má výrazný vplyv na rodinný rozpočet na dlhé obdobie. Čo by ste poradili kupujúcim, ktorí dnes zvažujú kúpu bytu v Stockerke a plánujú kúpu financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru?
Hypotéka je v zásade veľmi jednoduchý bankový produkt s niekoľkými parametrami, ktoré sú klientovi vopred známe. Dnes vieme, že banky poskytujú úvery maximálne do výšky 80 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, vo výnimočných prípadoch až do 90 % z ceny bytu. Zvyšné prostriedky musí klient zaplatiť z vlastných zdrojov – z úspor, prípadne si požičia peniaze od rodiny či známych. Tieto vlastné zdroje tvoria prvú časť kúpnej ceny, ktorú klient zaplatí do tridsiatich dní od podpisu Zmluvy o budúcej zmluve s developerom. Zostávajúcich 80 %, vo výnimočných prípadoch 90 % z ceny nehnuteľnosti, zaplatí klient až po kolaudácii projektu.

Musí mať klient už v čase podpisu Zmluvy o budúcej zmluve schválené financovanie v banke, tzv. úverový certifikát, príp. inú formu záruky, že mu banka peniaze na kúpu bytu požičia?
Nie. My od klientov nevyžadujeme ani úverový certifikát, ani úverovú zmluvu či iný doklad, ktorým by preukazovali, akým spôsobom budú financovať zostávajúcu časť kúpnej ceny. Pokiaľ si je dnes klient istý, že v horizonte troch rokov bude mať dostatočný príjem na to, aby mu banka peniaze na byt požičala, pokojne môže túto záležitosť odložiť na neskôr a o hypotéku požiadať kedykoľvek počas výstavby projektu. Jedinou výnimkou sú tí klienti, ktorí majú k dispozícii iba 10 % vlastných zdrojov a zvyšných 90 % chcú financovať hypotékou. Títo klienti musia mať financovanie schválené už v čase podpisu Zmluvy o budúcej zmluve, hoci úver začnú čerpať až po kolaudácii.

Mnohí klienti sa ale zrejme obávajú zložiť 20 % z kúpnej ceny bytu, čo v skutočnosti predstavuje niekoľko desiatok tisíc eur bez toho, aby mali istotu, že im banka neskôr peniaze skutočne požičia. 
Takýmto klientom odporúčam poradiť sa vopred so skúseným finančným sprostredkovateľom. Finančný sprostredkovateľ dokáže klientom pomôcť so žiadosťou o úver tak, aby nemali s jeho schválením problém. Dôležité je správne si zadefinovať požadované parametre úveru, aby mohol finančný poradca s klientom pracovať čo najefektívnejšie. Životné situácie klientov sú rôzne. Určite sú skupiny klientov, pre ktorých je výhodnejšie požiadať o úver už dnes. Neplatí to ale paušálne pre všetkých klientov.

Môžete uviesť nejaký konkrétny príklad, pre akých klientov by mohlo byť výhodnejšie riešiť hypotéku už dnes, teda ešte pred podpisom Zmluvy o budúcej zmluve? 
Napríklad mladý pár, ktorý plánuje alebo už dnes očakáva prírastok do rodiny. Ak je žena stále zamestnaná, banka bude posudzovať príjmy oboch manželov či partnerov a zároveň v žiadosti nebude figurovať dieťa. Pre týchto klientov je výhodnejšie požiadať o úver dnes, nakoľko v čase kolaudácie nebude ich aktuálnu situáciu banka nanovo posudzovať a poskytne im schválený úver bez ohľadu na to, aká bude ich finančná situácia v tom čase.

Životná situácia iného klienta ale môže byť úplne opačná. Dnes je manželka doma na materskej či rodičovskej dovolenke, ale v horizonte najbližších troch rokov sa plánuje opäť vrátiť do práce. Pre týchto klientov bude zrejme výhodnejšie so žiadosťou o úver počkať.
Presne tak. Ak takýto klient uvažuje o bývaní v Stockerke a má dostatok zdrojov na zaplatenie prvej splátky, odporúčam mu zarezervovať si vybranú nehnuteľnosť už dnes, lebo v čase kolaudácie už nemusí byť dostupná. So žiadosťou o hypotéku ale odporúčam počkať, pretože o dva - tri roky bude jeho situácia odlišná a príjem ich domácnosti vyšší. Preto je nutné každý prípad posudzovať individuálne, pretože čo klient, to odlišná životná situácia. Máme prípady, kedy je jeden z partnerov ešte študent prípadne iba začína pracovať. Alebo sú jednoducho klienti, ktorí kalkulujú s tým, že situácia na trhu sa v horizonte najbližších dvoch – troch rokov stabilizuje, úrokové sadzby na hypotékach poklesnú a počas výstavby či v čase kolaudácie si zoberú úver za výhodnejších podmienok, ako by získali dnes.

Čo ale v prípade, ak si klient rezervuje byt, zaplatí prvú časť kúpnej ceny, ale v čase kolaudácie bude jeho finančná situácia zložitá a banka mu peniaze nepožičia. Bude môcť klient odstúpiť od zmluvy? 
Zmluvná dokumentácia odstúpenie od zmluvy neumožňuje. Na druhej strane som sa ešte v praxi nestretla s prípadom, že by developer nehľadal spôsob, ako klientovi v zložitej životnej situácii pomôcť. Je to potom vždy o individuálnej dohode medzi klientom a developerom tak, aby boli na konci dňa spokojné obe strany.

Čo by ste teda odporučili klientom, ktorí si chcú kúpiť byt v Stockerke a jeho kúpu plánujú financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru? Oplatí sa čakať na výhodnejšie sadzby alebo nie?
Ak je dnes klient rozhodnutý pre konkrétnu nehnuteľnosť a má dostatok zdrojov na zaplatenie prvej splátky, určite odporúčam, aby si vysnívanú nehnuteľnosť zarezervoval čím skôr. Ceny bytov sú dnes priaznivé a stále má možnosť využiť aj niektorý z aktuálne dostupných benefitov. Treba si uvedomiť, že s očakávaným poklesom úrokových sadzieb sa môže výraznejšie naštartovať dopyt po bývaní, čo bude mať pravdepodobne opäť vplyv na rast cien nehnuteľností. Preto by som rozhodovanie o kúpe zbytočne neodkladala. Zároveň sa môže nezáväzne poradiť s našimi predajcami, čo je v jeho aktuálnej životnej situácii výhodnejšie – či sa mu viac oplatí žiadať o úver dnes, alebo so žiadosťou počkať počas výstavby, prípadne až do kolaudácie. Alebo sa môže poradiť s nezávislým hypotekárnym špecialistom, ktorý mu vie neskôr pomôcť aj s vybavením úveru.

V čom okrem vybavenia úveru môže byť takýto odborník klientovi nápomocný? 
V prvom rade vie skúsený finančný sprostredkovateľ nasmerovať klienta do tej „správnej“ banky s ohľadom na jeho situáciu. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že podmienky sú pre všetkých klientov vo všetkých bankách približne rovnaké, nie je to tak. Je úplne bežné, že kým jedna banka klientovi úver zamietne, druhá mu ho naopak schváli. Preto ak sa chce klient vyhnúť zbytočným starostiam so zamietnutým úverom, odporúčam poradiť sa vopred so skúseným špecialistom.

Máte takéhoto špecialistu aj vo svojom tíme?
Máme partnerskú spoluprácu so špecialistom, ktorý detailne pozná náš projekt a preto vie klientom poradiť najvhodnejšie riešenie v jeho konkrétnej situácii. Ale klient si môže hypotéku riešiť aj inde. V prípade, ak má vlastného odborníka, ktorému dôveruje, pokojne sa môže obrátiť na neho. Vďaka našej zmluve s bankami si klient ľahšie vybaví financovanie nehnuteľnosti v Stockerke vo všetkých najväčších slovenských bankách. Zoznam zazmluvnených bankových domov nájdu klienti jednoducho na našej stránke.